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2011年02月03日(木)

土地売買契約締結 -土地トラブルの始まり-

だんだん連載モノになってきつつある土地の話です。

今回は真面目に書きます。

土地契約交渉(素人vsプロ)の続きです。

昨年の2010年5月に、土地の契約締結をした時の話です。

契約内容につき、素人である私たちには見つけられなかった落とし穴がありましたので、土地購入を検討されている方、特に売主物件を購入される方や対応の良くない不動産と契約をされる方などのご参考になればと思い、やっと重い腰を上げてブログに掲載することにしました。

昨年2010年5月3日に土地購入申込みを行い、5月8日の契約締結に備え、契約日の数日前にR不動産の営業Mに電話し、事前に契約書のコピーをメールで送って欲しいと言いました。
まだ契約書の内容を知らなかったので、事前に目を通しておきたかった為です。
しかし、営業Mは、「契約日は迫っていますし、内容は専門的で難しいものなので、当日はきちんと当社の宅建主任者が詳しくご説明しますのでご安心下さい。」と。

きっと契約内容はひな型があるんだろうし、きちんと責任者が当日説明してもらえるなら問題ないかな、ということで事前に契約書内容は見ないまま当日を迎えました。
これが甘かった。できれば、事前に、不動産に詳しい知り合い等に絶対に見てもらっておくべきでした。
でも、私たちのには不動産業の知り合いはいません。。。(涙)


そして、土地契約当日。昨年2010年5月8日のことです。


既に購入申込みをしていた土地の契約締結を、R不動産の事務所で実施しました。
夫とふたり、実印、収入印紙、手付金(土地代金の10%)を持って。あれだけの現金を持って電車に乗るのはとてもドキドキしました。

契約は、午後1時から開始し、4時間もかかりました。
終わって事務所を出たころはもう夕暮れ時でした。

R不動産側は、宅建の資格保有している店長Nと、女性営業M。
契約内容につき、私たちにはわからないことやグレーなところの説明を受けながら淡々と進められました。修正すべき点はこちらから指摘し、その場で修正したものに差し替えてもらいました。

契約書のキーとなる条項は、通常ではありえないことを想定し、契約書に記し、予めお互い合意しておくもの。しかし、私たちに馴染みのない、この契約内容を見ても、どこにリスクが潜んでいるのか、どこに買主である私たちにとって不利な条件が記されているのか、想像するのが非常に困難であり、不動産屋がさらっと言う事を鵜呑みにしてしまっていた部分もあります。専門用語も多く、契約書の内容確認を読み進め、都度確認するという作業を延々と進めていきました。

そして、不動産売買契約書と重要事項説明書の2つをそれぞれ2通作成し、サイン・捺印をして、手付金を支払い、収入印紙15000円分を貼付し、終了しました。

この土地は、上述の通り、古家があります。
(R不動産と私たち以外に、登場人物が2名出てくるので色分けしてみます。)

その古家には、この土地の売主Aさんの親類にあたる、占有者Bさんが1年ほど前まで住んでおり、入院されたか何かで今は空き家の状態ではあるものの、占有者Bさんの所有物が全て残っている状態です。私たちが契約した2010年5月の段階では、売主AさんとR不動産は土地売買契約は締結していたものの、土地所有権はまだ売主Aさんでした。売主AさんとR不動産との土地引き渡し日は2010年6月末で、それまでにBさんには引っ越し作業をしてもらい、占有物を全て撤去するという話になっていました。

つまり。

土地はAさんが所有しているけど、Aさんの親戚のBさんがちょっと前まで住んでいた。でもまだ引っ越し作業は済んでいない。その状況で、AさんとR不動産は土地売買契約をして、さらにR不動産は私たちと土地売買契約をした、ということ。
土地所有権は、Aさん⇒R不動産⇒私たち、と移転します。

R不動産は、「6月までに占有物撤去し、私たちに当然引渡すけれど、契約書上は、万が一を考えて引き渡し日を2010年10月末にしておきましょう。」と言われました。

ん?なんでだろう?とは思ったものの、書面上の事だからまぁいいか思い、夫も私も納得しました。

2009年の初夏から土地探しを始め、漸く運命の土地にめぐり会う事ができ、建築条件を外すのに500万円も上乗せされ、さらに古家付きではあるものの、無事土地契約を済ませることができ、ホッとしました。
2010年6月末に引き渡され、すぐに建物の工事着工、遅くとも2010年の年内には新居で暮らしているんだろうね、とワクワクしていました。
その時、検討していたハウスメーカーはタマホームと三井ホームでした。土地が予算の1000万円オーバーとなってしまったので、建物費用を削る必要がありました。
(その頃の私は、片流れの屋根に丸窓のついたシンプルモダンのおうちが好きでしたし、当時、インターデコハウスという名前は全く知らなかったんです。)
三井ホームはデザインやセンスがとても好きでしたが、予算内に収めるには、一番安い規格もののバーリオでも、どう頑張っても30坪程度のおうちしか建ちません。建物には贅沢しないことにしようと誓ったので、ほぼタマホームに決まりでした。

かなり長くなりそうなので、土地トラブル内容は、また近いうちにUPしたいと思います。
でも上記の内容で、なんとなく気付かれているのではないでしょうか。

そうです、一番大きなトラブルは、
占有物が撤去されなかったんです!!!

・・・でも、それがなければ、インターデコハウスを知ることもなかったので、前向きに考えれば、結果論としてはこれでよかったのかなとも思います。

ということで、土地契約内容で今後のキーとなる部分を抜粋します。

【不動産売買契約書】
1.残代金の支払期日:2010年10月29日

2.所有権移転・引渡・登記手続きの日:2010年10月29日

3.融資承認期限:2010年6月30日

4.融資未承認の場合の契約解除期限:2010年6月30日

【特約条項】
1.本物件は、A(土地売主)とR不動産で不動産売買契約を締結しておりますが、何らかの事由により不動産売買契約が解約された場合及び現占有者の建物内残置物の撤去等ができない場合は、本契約も白紙解約となり、受領済の金員を無利息で遅滞なく買主(つまり私たち)に返還致します。

2.対象不動産に接道する道路は市道認定されておりますが、給排水工事を行う場合は、土地所有者の承諾が必要になる場合がございます。

3.売主(R不動産)は、自己の責任と負担において、隣地所有者の立ち会いを得て、所定の資格有る測量業者に対象不動産の測量を行わせ、隣地と境界確認書を作成し、引渡しまでに測量図を添えて買主に通知致します。・・・(中省略)・・・万が一、本契約引き渡しまでに隣地からの立ち会いの押印等協力が得られず、境界確定書が作成できない場合、買主は売主に対し第17条の定める違約とはせず、違約金の請求はしないものとし、売主は引き続き自己の責任と負担において引渡1ヶ月間を限度に境界確定作業を行います。また、引渡し後、1か月を経てもなお境界確定ができない場合には、所定の資格ある測量業者が作成した境界確認の経緯を記した報告書を境界確定書に代えて交付するものとします。

4.対象不動産前面道路上にゴミステーションがございます。予めご承知置き下さい。(いちごコメント:別条項に自治会会長の連絡先が記載されており、ゴミステーションを変更して欲しいとか、そういった場合は買主が直接自治会会長と話をして下さいと言われました。)

【重要事項説明書】
1.土地に関する測量図:
  確定測量図 ※全ての隣地所有者の立ち会いを得て境界確定されたもの
 ○現況測量図 引渡までに測量する ※上記確定測量図以外のもの
  地積測量図 

2.第三者による対象物件の占有に関する事項:
占有者Bにおいて、現在、対象不動産を占有しております。現所有者A占有者Bとの間には、賃貸借契約はございません。

3.備考:対象不動産における下水道の処理については、現在、個別浄化槽を使用しておりますが本物件前面道路には、既に公共下水道引き込み(枡の設置)をしておらず、引き込み管敷設工事未完了です。今後建て替えの際には、公共下水切り替え工事費・受益者負担金納付が必要となりますので、予めご承知置き下さい。

次回に続きます。


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22:29  |  ●土地探し~土地引渡し  |  TB(0)  |  CM(4)  |  EDIT  |  Top↑

Comment

●はじめまして

はじめまして、こんにちは。カナといいます。

なんだか怪しい感じの不動産屋さんですね...。
いろいろと過去の記事も読ませてもらったのですが、大変な目にあったのですね。

ウチも今年春から着工予定で準備をしているところなのですが、今年に入ってやっと欲しかった土地(古家付き)が手にはいったところで、今月やっと古家の解体ができそうなところまで来ました。。

私達が購入した土地の不動産屋さんも、全く信頼できない感じの人で、土地購入の契約日まで、同じように生きた心地のしない不安な日を過ごしました。
本当に欲しい土地でなかったら契約なんてしない所ですよね。

こちらがどうしても購入したいという気持ちが見え見えなものだからって、いろいろと適当にされるのには本当に腹が立ちました。
契約当日に書類がまったく揃っていなかったのには本当にびっくり。
契約書だってあちらの訂正印ばかりなんですよ。
仲介手数料なんて絶対に払いたくない!って思いましたし。(ほとんど何もしていないのにバカバカしいですよね。)

幸い、ウチは主人が宅建の免許を持っていたので、いろいろ知識もあり、無事契約も済みました。無事済んで本当によかったです。

ついつい愚痴をこぼしてしまいました...。
コメント欄で申しわけありません。
同じような気持ちだったもので...。

お互い大変ですけど、夢のマイホーム実現のため、がんばりましょうね。
カナ | 2011.02.04(金) 02:45 | URL | コメント編集

●カナさま

はじめまして♪
コメントどうもありがとうございます!

カナさんも契約まで色々不安な日々が続かれたんですね。
我が家は、契約してからが不安な日々でした。占有物が撤去されない=この土地を購入できないかもしれない。購入できないなら、早く気持ちを切り替えて他の土地を探さなければならない。その不安な間の、不動産屋の対応もひどく、契約書を楯に、淡々と迫ってきました。詳細はまた追ってブログにUPしたいと思いますが、文章にするだけで気持が滅入り、いやな気分になっちゃうんですよね。

カナさんは不幸中の幸いですね♪
宅建の資格をお持ちのご主人とは、とても安心ですものね。
うちの不動産屋も、契約書の不備めちゃめちゃたくさんありましたよ。
カナさんの方は、古家解体も終わり、いよいよ着工!ですよね♪
私も早く引き渡しを終わらせ、楽しいおうち作り計画に専念したいです♪
*☆いちご☆* | 2011.02.04(金) 12:29 | URL | コメント編集

●はじめまして

おはようございます
本当不動産屋さんってピンキリですよねっ!!!
私もかなり不動産屋をまわってきて思うのは
中々親切な不動産屋さんって少ないんですよね~。
うちが購入した土地は、“ここの不動産屋のおやじには仲介料払いたくないね”なんて言ってたら、
そこで購入することになっちゃいました^^;
ただ、不動産屋を何十件もあたったせいか、結構知識も付いてきて、
最初に丸め込まれないようガツンと言うことは言っておくみたいな感じでしたけどね。
私は不愉快な気分になるので、出来れば不動産屋巡りはもうしたくないですね。
いちごさんは、そのトラブルのお陰でデコとの出会い・・・
そうそう前向きに考えましょう!!!
これからいっぱ~い、お家作りを楽しんで下さいd(-∀-。)ネッ♪
*らぶる* | 2011.02.05(土) 06:31 | URL | コメント編集

●*らぶる*さま

またまたコメント嬉しいです♪
ありがとうございます。


土地探しの時、不動産屋とのやりとりは大体メールでやっていて、気になる物件があれば問合せ、実際に現地に行くという作業を繰り返していて、我が家でも、かなり不動産屋&土地めぐりはしたのですが、現地を見学して条件を聞いて、とかそういう程度のやりとりしておらず、ガツンと言うとか、そういう要領はあまりわかっていなかったかもしれません。

不動産屋は、やっぱり私たちに会おうと必死ですから、メールではいい事を言っておいて、実際行ってみたら、条件の悪い土地だった、みたいなことが多々ありました。メールや電話ではいいことしか言われない事が多かったです。実際に現地に足を運ばなきゃ、その土地の事って絶対わかりませんね。

うちは、売主物件(売主の不動産屋が建築条件付きで売り出している土地)だったので、仲介手数料はかからなかったけど、代わりにたっぷり建築条件外し代金を上乗せされましたからv-61

私も、土地探しはこれっきりにしたいです。
不動産屋大嫌い!
いちご | 2011.02.05(土) 13:44 | URL | コメント編集

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