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2011年08月20日(土)

建物滅失登記完了しました。

2011年4月26日付日記『建物滅失登記のタイミング』その後です。

住宅ローン借入先銀行から連絡がありまして、「滅失登記を8月中旬までに実施して下さい」と。ローン実行後半年以内に滅失登記をすることが条件だったんだそうです。知らなかった。(汗)

上記に書いた日記の通り、古家の滅失登記と新築の建物保存登記が同時に出きれば登記費用がセーブできたのになぁ~。

でもそれよりも大事な事。固定資産税。
旧ビルダーさんがしっかりしていれば。
年内におうちが完成していれば。
一般的な固定資産税額だったのに。

固定資産税は、建物がなくなって土地だけになると、税率が4倍にも5倍にもなるとの事。
1月1日付の所有者に対して課税されますから、我が家はその対象。
新築の完成が年を跨いでしまうので、来年の1月1日付では建物がまだないわけですから、私の理解が正しければ、来年の固定資産税は、予定外に高い税額を納税しなければならないはずです。

ったく!!!

・・・と言っていても始まらないので、滅失登記、しましたよ。
時間があれば、経験にもなるし自分でやってみたかったけど、土地家屋調査士に依頼しました。
予め、どの程度の費用が相場なのかネットで調査したところ、4万円~5万円でした。
銀行に紹介してもらったところは5万円弱でした。
そして、古家解体をしてもらった業者さんに久々に電話し、紹介してもらった調査士さんは4万円でやってくれるということだったので、そこに依頼しました。この程度の額で自分の時間を割いて安く安く、と探すのは無駄だと思ったので。

調査士さんには、古家解体業者さんに既にもらっていた以下書類をお渡ししました。
①建物滅失証明書
②印鑑証明書(解体業者さんの)
③履歴事項全部証明書(解体業者さんの)

そして本日連絡があり、滅失登記が完了したとの事。

後日、以下書類を送ってくれるそうです。
①登記完了証
②閉鎖事項証明書
③請求書(←これ、いらない。)

というわけで、これで一連の古家解体から滅失登記までの手続きが完了しました。

あ~、でもホント無駄な出費だよ。固定資産税!!!
(私の理解が間違ってなければね。)

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(裏)昨日から、我が家のベランダに、無事任務を果たした蝉が仰向けになって動かなくなっていました。お洗濯物を干すのに、踏まないようにビクビク。触れないし、夫が出張から帰ったら、どうにかしてもらおうと思っていました・・・ところが、さっきベランダを見てみると、もう動かないはずの蝉が、いない!!!きっと何かのお腹の中に入ってしまったのかなと。嬉しいような悲しいような。。。
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2011年04月26日(火)

建物滅失登記のタイミング

更地で購入された方には、たぶん関係ないネタだと思います。
(きちんと滅失登記してくれている不動産屋さんなら。)

先日、解体業者さんより建物滅失証明書等の、滅失登記に必要な書類は既に郵送してもらっていました。

私は、古家が解体されたらすぐに滅失登記をすればいいと思っていたので、自分でやってみようか、業者さんにお願いしようか調べていたところ・・・。

こちらのサイトを見ていた時、新たに新築するなら、建物保存登記と同時に一括して登記をすれば手数料も安く済みます、と記載されていました。

新築のおうちが建ってから、滅失登記と建物保存登記を一緒にやってOKってことですよね。知らなかった。
一緒にやれば、登記費用もセーブできるらしいです。

上記サイトを引用します。
↓↓↓
住宅がなくなると単純に土地の固定資産税がグ~ンと4~5倍程度あがります。

古家は年数が経過するほど固定資産税が下がってくるので、築30年を越えると数万円から数千円くらいの固定資産税になりますが、土地の固定資産税は年数が経過しても安くならないからです。

税金なので仕方がないのですが、解体するタイミングまたは滅失登記を知っているとよいですね。

固定資産税は1月1日の所有者に対して課税されるから税金の納付書は一般に4月~5月頃に来るので1月2日以降に解体したという証明があれば、翌年の1月1日までは登記簿上には建物があるということです。

だから、11月、12月に解体して建物の滅失登記をしてしまうと、翌年の1月1日には建物がないことになり、4月には更地の状態の固定資産税を納めることになるのです。

建築をするのなら建物保存登記と同時に一括して登記をすれば手数料も安く済みます。
↑↑↑


うちは、解体も新築も、おそらく年をまたがないからあまり関係ないかもしれませんが。
思い切って、登記自分でやってみようかな。いい経験にもなりそう。
でも手間がかかるし時間もかかるよね。

予算もかなりキツキツなので、数万円でも惜しい。。。
(じゃぁユニクロのコラボT買ったり、無駄遣いするなよって感じですが。。。)


ホントに、滅失登記は、新築の建物の時の建物保存登記と同時でいいのですか!?!?!?

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2011年03月06日(日)

長期優良住宅 進捗状況

今年1月に契約した頃にビルダーさんから頂いたラフなスケジュールは、↓こんな感じでした。

~1月23日:間取り決定
~1月末:意匠図作成
~2月上旬:構造図作成・構造計算書作成
~2月末:建築確認申請提出・長期優良住宅審査
3月上旬:建築確認申請許可取得
3月中旬:長期優良住宅申請→許可取得
3月末:長期優良住宅補助金申請
   (↑この補助金申請が3月末締切なので今までバタバタしていたのです。)
4月:長期優良住宅補助金決定通知


・・・しかし、上記スケジュールと比べ、実際はかなりどれも遅れています。
また、以前は長期優良住宅申請するにあたり、地盤調査もしなければならないと言われていたので、早急に解体工事を実施すべく、いそいそと進めていたのですが。

先日ビルダーさんより、地盤調査のデータは後出しでもOKと言われました。
たぶん、以前は知らなかったのだと思います。きっとビルダーさんもあまり申請に慣れていないと思いますので。

・・・だったら急いで解体しなくてよかったの!?
とも思いましたが、私たちとしても、早く更地にして、地盤調査して、地盤改良費がどうなるか早めに知りたいので(今後のオプションをどうするかということに大きな影響がある為。)、早いに越したことはないですー。

そして。
3日前のおひなまつりの日、営業さんから、長期優良住宅助成金申請に関し進捗状況報告がありました。ビルダー営業さんからのメール抜粋です。

***QUOTE***
現況報告です。
ただ今、建築確認申請及び長期優良住宅の審査中です。
長期の補助金につきましては、エントリーのみ先行して行います。
現在のところ、長期優良住宅の許可が3月末か4月初めになりそうです。
従って、着工はそれ以降の予定です。
工程が組めましたら、また、連絡させていただきたく存じます。

***UNQUOTE***

当初のスケジュールよりちょっと遅れていますし、上記のメールに関しては、???な部分があるけど、こちらとしては間に合うのであれば問題ないので全てビルダーさんにお任せしようと思っています。

長期優良住宅の申請関係は全く不勉強で段取りがよくわかっていないのですが、当初、長期優良住宅許可が下りなければ補助金の申請はできないと理解していたのですが、上記メールによると、許可は4月になってしまうかもしれないと。。。それに、そもそも長期優良住宅の許可が4月初めになってしまっても、先行して補助金のエントリーができるというのも初耳でした。補助金申請は3月末が締切だけど、事前にエントリーさえしていれば、長期優良住宅許可と補助金申請が4月以降になるのはOKっていうことなのかしら。

まぁ、ビルダーさんにお任せしているので、不明点はまた次回打合せする時などに聞いてみようと思います~。

我が家は、次のマンションの更新が今年11月なので、それまでにお引っ越しができれば問題ありません。今のところ、4月着工で7月完工・引渡し。8月と9月にオープンハウスとして提供して、9月末か10月にお引っ越し予定です。もし工事が遅れたとしても、オープンハウスの期間がちょっと短くなるだけなので、私たちとしては、ちょっとくらいの遅れは全く問題なしでございます。

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2011年02月15日(火)

土地登記費用問題解決!

高いのは税金だったみたい・・・の続きです。


ブログをご覧頂いた方やコメント頂いた方、大変お騒がせ致しました

今、帰宅しまして、銀行さんからご紹介頂いた司法書士の先生からのお見積書がFAXにて届いていました。

見積金額は397,760円(うち消費税4,360円)でした。

不動産屋経由の司法書士の先生からの見積金額は398,600円(うち消費税:4,400円)だったので、たった840円高いだけでした。

やっぱり高いのは税金だったのでした。
ごめんなさい。ごめんなさい。ごめんなさい。

言い訳していいですか?

だって、不動産屋が、「見積出したって値段は下がりませんよ。」と言ったり、ネットでは、安めの課税評価額で試算されたものが多く掲載されてあったんです!!!どこも大体20万円位の費用が書かれていたから・・・。

あいつら、倍額ぼったくりやがって~~~!!!と思ってしまいました。

昨日判明した、以下2点で、薄々気付いてはいたんですけどね。(苦笑)

・所有権移転登記に係る登録免許税又は印紙税等:課税標準額(土地評価額)の1%
・抵当権設定費用に係る登録免許税又は印紙税等:借入額の0.4%

はい、すみませんでした。
今まで不動産屋から色々痛い目に遭ってきたので、今回もそうだと思って疑ってかかってしまっていました。

何はともあれ、どの司法書士の先生に依頼しても、40万円かかるんだとわかっただけで、よかったです。

銀行の担当さん、ホント親切で優しくて癒されちゃいます。(女性です。)

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2011年02月15日(火)

高いのは税金だったみたい・・・

昨日の、土地の登記費用の続きです。

昨夜ネットで調べた結果、不動産屋経由の司法書士からの見積は、相場から何十万円もかけ離れたものじゃなさそう♪ということがわかりました。
費用の大部分を占める、登録免許税又は印紙税額は決まっているらしいのです。

・所有権移転登記に係る登録免許税又は印紙税等:課税標準額(土地評価額)の1%
・抵当権設定費用に係る登録免許税又は印紙税等:借入額の0.4%


・・・らしいです。
つまり、この登録免許税又は印紙税等というのは、不動産屋や司法書士の懐に入るものではなく、税金だったんですね!
そんなことも知りませんでした、私。。。
確かに、"登録免許又は印紙等"って書いてあるじゃん。。。

要は、土地と私たちの借入額が大きいってことなのか。

こんなに税金を取って、国は有効に使ってくれているんだろうか。
以前、土地トラブルが発覚した時、都や県の宅地課相談窓口に電話して相談を持ちかけたことがありましたが、たらいまわしにされた揚句何の対応もしてもらえなかったんですケド。

報酬額については、ネットで相場を調べましたが、やはり高めのようです。
念の為、銀行さんにも聞いてみよう♪ということになりました。
借入をする銀行の担当者さんに連絡し、銀行経由の司法書士から念の為見積をもらうことにしました。

「契約書上、不動産屋経由の司法書士を起用することが謳われているので、あくまで参考にする為のお願いで申し訳ないのですが・・・」と言うと、銀行の担当者さんは「いいですよ、うちの司法書士も状況了解してくれていますので。」とご快諾頂きました。

最近、心が荒んでいる私。。。
こんな優しさにふれるだけで、感動♪してしまいます。

建物の登記関係は是非銀行経由の司法書士の先生にお願いしよう、そう誓ったのでした。

今回の件では、恐らく10万円にも満たない差額でしょうし、ここはやはり契約書通り進める事になると思います。
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