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2011年08月20日(土)

建物滅失登記完了しました。

2011年4月26日付日記『建物滅失登記のタイミング』その後です。

住宅ローン借入先銀行から連絡がありまして、「滅失登記を8月中旬までに実施して下さい」と。ローン実行後半年以内に滅失登記をすることが条件だったんだそうです。知らなかった。(汗)

上記に書いた日記の通り、古家の滅失登記と新築の建物保存登記が同時に出きれば登記費用がセーブできたのになぁ~。

でもそれよりも大事な事。固定資産税。
旧ビルダーさんがしっかりしていれば。
年内におうちが完成していれば。
一般的な固定資産税額だったのに。

固定資産税は、建物がなくなって土地だけになると、税率が4倍にも5倍にもなるとの事。
1月1日付の所有者に対して課税されますから、我が家はその対象。
新築の完成が年を跨いでしまうので、来年の1月1日付では建物がまだないわけですから、私の理解が正しければ、来年の固定資産税は、予定外に高い税額を納税しなければならないはずです。

ったく!!!

・・・と言っていても始まらないので、滅失登記、しましたよ。
時間があれば、経験にもなるし自分でやってみたかったけど、土地家屋調査士に依頼しました。
予め、どの程度の費用が相場なのかネットで調査したところ、4万円~5万円でした。
銀行に紹介してもらったところは5万円弱でした。
そして、古家解体をしてもらった業者さんに久々に電話し、紹介してもらった調査士さんは4万円でやってくれるということだったので、そこに依頼しました。この程度の額で自分の時間を割いて安く安く、と探すのは無駄だと思ったので。

調査士さんには、古家解体業者さんに既にもらっていた以下書類をお渡ししました。
①建物滅失証明書
②印鑑証明書(解体業者さんの)
③履歴事項全部証明書(解体業者さんの)

そして本日連絡があり、滅失登記が完了したとの事。

後日、以下書類を送ってくれるそうです。
①登記完了証
②閉鎖事項証明書
③請求書(←これ、いらない。)

というわけで、これで一連の古家解体から滅失登記までの手続きが完了しました。

あ~、でもホント無駄な出費だよ。固定資産税!!!
(私の理解が間違ってなければね。)

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(裏)昨日から、我が家のベランダに、無事任務を果たした蝉が仰向けになって動かなくなっていました。お洗濯物を干すのに、踏まないようにビクビク。触れないし、夫が出張から帰ったら、どうにかしてもらおうと思っていました・・・ところが、さっきベランダを見てみると、もう動かないはずの蝉が、いない!!!きっと何かのお腹の中に入ってしまったのかなと。嬉しいような悲しいような。。。
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2011年04月26日(火)

建物滅失登記のタイミング

更地で購入された方には、たぶん関係ないネタだと思います。
(きちんと滅失登記してくれている不動産屋さんなら。)

先日、解体業者さんより建物滅失証明書等の、滅失登記に必要な書類は既に郵送してもらっていました。

私は、古家が解体されたらすぐに滅失登記をすればいいと思っていたので、自分でやってみようか、業者さんにお願いしようか調べていたところ・・・。

こちらのサイトを見ていた時、新たに新築するなら、建物保存登記と同時に一括して登記をすれば手数料も安く済みます、と記載されていました。

新築のおうちが建ってから、滅失登記と建物保存登記を一緒にやってOKってことですよね。知らなかった。
一緒にやれば、登記費用もセーブできるらしいです。

上記サイトを引用します。
↓↓↓
住宅がなくなると単純に土地の固定資産税がグ~ンと4~5倍程度あがります。

古家は年数が経過するほど固定資産税が下がってくるので、築30年を越えると数万円から数千円くらいの固定資産税になりますが、土地の固定資産税は年数が経過しても安くならないからです。

税金なので仕方がないのですが、解体するタイミングまたは滅失登記を知っているとよいですね。

固定資産税は1月1日の所有者に対して課税されるから税金の納付書は一般に4月~5月頃に来るので1月2日以降に解体したという証明があれば、翌年の1月1日までは登記簿上には建物があるということです。

だから、11月、12月に解体して建物の滅失登記をしてしまうと、翌年の1月1日には建物がないことになり、4月には更地の状態の固定資産税を納めることになるのです。

建築をするのなら建物保存登記と同時に一括して登記をすれば手数料も安く済みます。
↑↑↑


うちは、解体も新築も、おそらく年をまたがないからあまり関係ないかもしれませんが。
思い切って、登記自分でやってみようかな。いい経験にもなりそう。
でも手間がかかるし時間もかかるよね。

予算もかなりキツキツなので、数万円でも惜しい。。。
(じゃぁユニクロのコラボT買ったり、無駄遣いするなよって感じですが。。。)


ホントに、滅失登記は、新築の建物の時の建物保存登記と同時でいいのですか!?!?!?

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2011年02月15日(火)

土地登記費用問題解決!

高いのは税金だったみたい・・・の続きです。


ブログをご覧頂いた方やコメント頂いた方、大変お騒がせ致しました

今、帰宅しまして、銀行さんからご紹介頂いた司法書士の先生からのお見積書がFAXにて届いていました。

見積金額は397,760円(うち消費税4,360円)でした。

不動産屋経由の司法書士の先生からの見積金額は398,600円(うち消費税:4,400円)だったので、たった840円高いだけでした。

やっぱり高いのは税金だったのでした。
ごめんなさい。ごめんなさい。ごめんなさい。

言い訳していいですか?

だって、不動産屋が、「見積出したって値段は下がりませんよ。」と言ったり、ネットでは、安めの課税評価額で試算されたものが多く掲載されてあったんです!!!どこも大体20万円位の費用が書かれていたから・・・。

あいつら、倍額ぼったくりやがって~~~!!!と思ってしまいました。

昨日判明した、以下2点で、薄々気付いてはいたんですけどね。(苦笑)

・所有権移転登記に係る登録免許税又は印紙税等:課税標準額(土地評価額)の1%
・抵当権設定費用に係る登録免許税又は印紙税等:借入額の0.4%

はい、すみませんでした。
今まで不動産屋から色々痛い目に遭ってきたので、今回もそうだと思って疑ってかかってしまっていました。

何はともあれ、どの司法書士の先生に依頼しても、40万円かかるんだとわかっただけで、よかったです。

銀行の担当さん、ホント親切で優しくて癒されちゃいます。(女性です。)

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19:45  |  土地・建物諸費用  |  TB(0)  |  CM(2)  |  EDIT  |  Top↑

2011年02月15日(火)

高いのは税金だったみたい・・・

昨日の、土地の登記費用の続きです。

昨夜ネットで調べた結果、不動産屋経由の司法書士からの見積は、相場から何十万円もかけ離れたものじゃなさそう♪ということがわかりました。
費用の大部分を占める、登録免許税又は印紙税額は決まっているらしいのです。

・所有権移転登記に係る登録免許税又は印紙税等:課税標準額(土地評価額)の1%
・抵当権設定費用に係る登録免許税又は印紙税等:借入額の0.4%


・・・らしいです。
つまり、この登録免許税又は印紙税等というのは、不動産屋や司法書士の懐に入るものではなく、税金だったんですね!
そんなことも知りませんでした、私。。。
確かに、"登録免許又は印紙等"って書いてあるじゃん。。。

要は、土地と私たちの借入額が大きいってことなのか。

こんなに税金を取って、国は有効に使ってくれているんだろうか。
以前、土地トラブルが発覚した時、都や県の宅地課相談窓口に電話して相談を持ちかけたことがありましたが、たらいまわしにされた揚句何の対応もしてもらえなかったんですケド。

報酬額については、ネットで相場を調べましたが、やはり高めのようです。
念の為、銀行さんにも聞いてみよう♪ということになりました。
借入をする銀行の担当者さんに連絡し、銀行経由の司法書士から念の為見積をもらうことにしました。

「契約書上、不動産屋経由の司法書士を起用することが謳われているので、あくまで参考にする為のお願いで申し訳ないのですが・・・」と言うと、銀行の担当者さんは「いいですよ、うちの司法書士も状況了解してくれていますので。」とご快諾頂きました。

最近、心が荒んでいる私。。。
こんな優しさにふれるだけで、感動♪してしまいます。

建物の登記関係は是非銀行経由の司法書士の先生にお願いしよう、そう誓ったのでした。

今回の件では、恐らく10万円にも満たない差額でしょうし、ここはやはり契約書通り進める事になると思います。
12:41  |  土地・建物諸費用  |  TB(0)  |  CM(0)  |  EDIT  |  Top↑

2011年02月14日(月)

土地の登記費用

先日のブログ、司法書士への支払額の相場って?の続きです。

不動産売買の契約書に、以下が謳われていた為、法外な請求が来る可能性がありました。
今考えると、どう考えても不公平です。この条件は。
でも当時はそれぞれの条件がリンクしている事に全く気付きませんでした。

・土地所有権移転登記の手続きは不動産屋が行う。
・司法書士と土地家屋調査士は不動産屋指定の業者が行う。
・登記費用は買主(私たち)が支払う。


本日、不動産屋から登記に係る見積書を受領しました。

内訳です。
(※土地価格がばれちゃう!との夫からの指摘を受け、明細を削除させて頂きました。そんなことも知らなかったバカ嫁でごめんなさい。)

1.所有権移転(土地)
2.抵当権設定
3.事前謄本取寄調査
4.事後謄本:
--------------------------------------
合計398,600円(うち消費税:4,400円)


と、40万円程度の見積書でした。
一般的な費用と比べ、やはり高いのだと思います。
(ただ、ビルダーさん経由の見積書より9万円ぐらい安いけど・・・。汗)

ビルダーさんも約49万円の見積書を出してきているという事は、この程度の費用であれば、法外とは言えないのだと思います。
あの条件で契約書にハンコを押してしまったのは、他でもない私たちです。
これは本当に弱い・・・。

相場より数十万円高かろうが、弁護士や宅建協会や消費者センターに相談してもあまりメリットがないような気もします。

夫は、ここでちょっと待ったと言ったところで、私たちの訴えに応じる不動産屋ではないし、ここはそのまま受けるしかない。それよりもっと重要なのは、引渡しに必要な書類を不動産屋がしっかり不備なく耳を揃えて出してくるかどうかという事。と言います。

この登記費用の事で関係をさらにこじらせて、不動産屋のお粗末な対応に、私たちがまた嫌な思いをするよりも、ここはグッと我慢して契約書の通り実行しようということになりました。

それよりも、引き渡し後、登記などの手続きの際にどんな書類が必要になってくるのか、将来想定されるトラブルに備え、どういった書類が必要となってくるのか。それをちゃんと不動産屋は知らん顔せずに出してくるのかどうかという事が大切、という考えです。

昨日、夫が不動産屋店長に電話し、「御社に出してもらう書類は、測量図と境界確認書以外に何かありますか?今後登記や近隣とのトラブルを想定し、他に何か出してもらうべき書類はないですか?」と聞いたところ。。。

「いやぁ~、何もないですよ。(あはは)」と、予想通りの返答が。
夫も、期待はしてなかったけど、やっぱり予想通りの反応だったと苦笑いしていました。


引渡し当日に提出してもらうもの、私たちが支払うものを不動産屋に連絡してもらいました。

1.不動産屋から受け取るもの:
  ・地積測量図
  ・境界確認書
  ・古家の鍵

2.私たちが支払うもの:
  ・土地の残代金
  ・登記費用(上記の398,600円)
  ・固定資産・都市計画税清算金(年額を日割り計算したもの)

以上だそうです。
ホントにこれでいいのか、正直よくわかっていないので、色々調べなければ。

なぜこんなに不動産屋から出してもらうもの等に神経質になっているのかというと、契約書の内容に気になる点がいくつもあるからです。
以前のブログ土地売買契約締結 -土地トラブルの始まり-にも書きましたが、例えば、特約条項に「対象不動産に接道する道路は市道認定されておりますが、給排水工事を行う場合は、土地所有者の承諾が必要になる場合がございます。」と記載されています。ビルダーさんにも弁護士さんにも相談しましたが、これはあまり契約書には書かれる文言ではないようです。
つまり、何かあるからこんな条項を記載しているのではないか⇒隣地の人が、給排水を通すのに前面の私道(公衆用道路)の使用を拒んでいるのではないか?と想像できるからです。
この件に関しては、ビルダーさんが今、隣地の掘削許諾書が必要かどうか確認して下さっています。
土地所有者が給排水工事をするのに前面道路の使用を拒否したら・・・私たちの土地での生活は不可能になります。お水が使えないのですから・・・。

土地のトラブルが今後何もないように、不動産屋にはしっかり提出すべきものを出してもらいたい。
そして早くこの状況から脱出したい。
不動産屋ときれいさっぱり手を切りたい。

夫は、「土地の事は全部僕がやるから」と言ってくれます

でも、もう二度と土地は買いたくないです

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